改造卓展与蓝港：万达重返北京的野心与挑战

万达集团创始人王健林

万达集团接管接手北京东、西两大商场——蓝色港湾SOLANA购物中心五棵松店（下称“五棵松原卓展购物中心”）及SOLANA蓝色港湾运营权的消息被证实。这是万达时隔多年重返北京城区核心商圈的大动作。36氪近日走访了解到，疫情及历史遗留问题影响下，两处商业地产的更新升级都遇到了困难。据悉，这两大商场的业主方均为蓝港。

36氪了解到，36氪获悉，2022年5月起末，位于北京朝阳区亮马河畔的SOLANA蓝色港湾已经的运营方已经转换为交接给万达商管方面管理，但并未进行大刀阔斧的改造。，购物中心蓝港的内大部分商户未改变，荒废已久的19号楼除被围栏包裹外，也没有动工迹象。

蓝色港湾的名称也沿用下来，未加入万达元素。此前曾有消息称，万达酝酿将自家院线引入，但目前该消息未获万达确认。6月6日，蓝色港湾的电影院珠影耳东传奇影城曾短暂恢复营业，但在6月14日因疫情防控再次停业。

而五棵松卓展的改造目前已经开始，36氪6月中旬探访时，有工人围绕卓展整体建筑竖起围栏，内部的拆除工作也正在进行。此前有消息称，这个伫立在京西的庞然大物将被打造成万达在北京的标志性产品——北京五棵松万达广场。

36氪获悉，截至目前万达虽接管SOLANA蓝色港湾，但仍旧沿用了该名称，并未将其重新以万达命名，蓝港街区内大部分商户也并未变动。此前曾有消息称，万达酝酿将自家院线引入蓝港，但目前该消息未获万达确认。6月6日，SOLANA蓝色港湾内已有影院珠影耳东传奇影城曾短暂恢复营业，但在6月14日因疫情防控再次暂停营业。

据悉，SOLANA蓝色港湾自2008年12月开始，由业主方自持运营蓝港方面独立运营。2016年，蓝色港湾时任常务副总经理路超在接受媒体采访时透露，这座朝阳公园旁的购物中心蓝港在运营初期曾因定位模糊经历过艰难时刻。2012年，SOLANA蓝色港湾发力儿童及餐饮两大业态，又在2016年重新调整品牌街定位，发力运动业态。截至目前，蓝色港湾已经引入lululemon等诸多运动品牌及健身机构，其中SOLANA蓝色港湾lululemon门店店铺为该品牌在亚洲的最大单店。

在蓝色港湾位于蓝港东北区域东北侧、临朝阳公园的的19号楼已经烂尾多年，建筑本体也有损坏迹象。该楼附近区域曾一度被作为临时停车场。2022年3月，万达商管正式接手SOLANA蓝色港湾前，蓝港物业安管部贴出公告，清出该区域内所有车辆，并树立起围栏，将该区域封闭。但截至目前，19号楼还未有工人进场施工。

在北京市海淀区西五环，原卓展购物中心的改造已经开始，36氪6月中旬探访时发现，有工人围绕卓展中心建筑竖起围栏，内部的拆除工作也正在进行，消防及水电将全部拆除重做。此前有消息称，这个伫立在京西的庞然大物将被打造成万达在北京的标志性产品——北京五棵松万达广场。

与SOLANA蓝色港湾被放入同个资产包的五棵松卓展改造项目，则已经开始动工。6月16日36氪探访时，该项目内部已经开始装修，建筑外部正在搭建围栏。正在作业的建筑工人表示，工程半个月前刚刚开始，目前正在进行内部拆除工作，消防及水电将全部拆除重做。据悉，五棵松据36氪了解，商场内部大部分商户从在2019年便起就陆续已经停业，其中包括北京耀莱成龙影城及、星巴克等品牌门店也分别在2020年9月和2020年12月停业。目前除几家银行外，其余底商都已清空。

与此同时，五棵松卓展中心方面与部分商户之间存在租户租赁还有纠纷未厘清。对外张贴的公告显示，北京肯德基有限公司及北京必胜客比萨饼有限公司分别针对商场B1-111号及A1-05西南侧房产、 B1-112号及A1-06西南侧房产的承租权及餐厅内全部财产的合法所有权进行声明，针对与并业主方的针对其产生的纠纷向海淀区人民法院提起诉讼。两份公告张贴时间均为2022年6月6日，目前两处房产也被贴上署名原告方的封条。

公开资料显示，五棵松卓展中心建筑商业面积超过34万平米，属于超大体量的盒子型购物中心，自2009年正式开业起未满租过。近年来，该综合体经历了多次易主，由华熙集团转卖给卓展集团，又迎来业主及运营方蓝港，并改名为蓝色港湾SOLANA购物中心（五棵松店），但始终始终难以整体盘活。而此番该综合体的接盘者万达则对传统盒子型购物中心的招商及运营相当擅长。

根据万达商管递交的招股书，万达的轻资产运营方式有两种，委托管理模式及租赁运营模式。二者服务范畴一致，但在收入来源和成本方面有着明显不同。委托管理模式中，万达能够向业主方收取商业管理服务费，物业管理服务费则按每月每平米收取固定费用。而在租赁运营模式中，运营方与业主方面签订长期合约，将物业整体承租，再将其租给各商户，此种方式运营方权限更大，其收入中也包含商户租金收入。

此前36氪获悉，房企对于老旧商业体的更新改造中，常常会采取委托管理模式。公开信息显示，万达方面与蓝港方面签订合约，将以20年为期限拿下五棵松卓展中心的整体运营权，可推测其采取的应是委托管理模式。而SOLANA蓝色港湾方面与万达的合作方式双方未进一步透露。

在此之前，4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议。通过这次合作，建业将旗下若干商业项目10年左右的运营权交予万达，代价为7亿元。3月28日，鑫苑与万达也签署合作协议，双方将在商业管理、资产管理等领域合作。2月，万达还接管了一家山西房企田森集团的商业项目。

轻资产转型的万达商管正在赴港上市的路上。4月更新的招股书显示，2021年，万达商管集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%；归属于母公司所有者的净利润为132.92亿元，与往年同期数据基本持平，如期完成与战略投资者的2021年业绩对赌。

但2021年公司公允价值变动收益53.43亿元，比2020年公允价值变动收益减少了11.2亿。截止2021年年底，万达商管的资产负债率为70.9%，较上半年的80.4%降低近10个百分点。

在房地产行业债务违约风险全面上升的背景下，万达是民营开发商中为数不多的「幸存者」。5月，惠誉确认大连万达商业管理集团股份有限公司长期外币发行人违约评级(IDR)为BB+，确认万达商业地产(香港)有限公司发行人违约评级，高级无抵押评级以及其担保美元票据的评级为BB。

惠誉认为万达商管的轻资产购物中心将减少其资本支出需求，并支撑其近期的财务状况。到2021年底，共有417家轻资产购物中心，其中有132家由第三方所有。其目标是在2022年开设50多家商场，其中80%以上采用轻资产模式，由其运营商场，并获得30%左右的租赁利润。