8万8一平的崔各庄 最缺的配套是路 | 北京楼市小

崔各庄某售楼处背后

崔各庄“四兄弟”，【望京养云】和【和光悦府】几乎只剩尾盘；【晓风印月】期房销售部分还剩1/3，【龙樾合玺】还剩2/5，上车要抓紧。

崔各庄整体基本处于待开发状态，截止至2022年一批供地，几个住宅地块周围待建的五条市政路中，有两条还没有建设计划。

楼盘销售说，待出让地块中还会有商业配建，但规划里暂未明确。可能要等到下批崔各庄地块出让才见分晓。

北京有上百个X各庄，崔各庄是其中最贵的，也是京城楼市中最具争议的板块之一。

崔各庄区域毗邻望京，楼盘销售统一的口径是，距离望京直线距离3公里，属于“大望京”区域。北京卖新房一向是卖规划，望京区域二手房的平米单价已经在10万元以上，崔各庄区域商品房受政府调控，（平均）平米单价被限制在8.8万元。但目前来看，崔各庄区域的各项基础设施建设非常薄弱，无法与望京相提并论。

目前崔各庄区域在售的四个盘分别为【望京养云】、【龙樾合玺】、【和光悦府】和【晓风印月】，都主打改善型，总价在千万左右。除晓风印月有部分117平米的较小户型外，其他楼盘的主力户型都在120平到170平米之间，户型也相差不大。

【晓风印月】是现在的网红盘，6月末刚开盘，产品线比较充足；【龙樾合玺】本身体量比较大，还剩40%的房源，其他两个盘几乎只剩尾盘。北京新房市场卖规划的铁律在崔各庄地区再一次发威了。

36氪尝试从位置、道路条件、配建情况、销售情况和户型对比等多个方面尝试剖析崔各庄“四兄弟”。

售卖情况

【晓风印月】6月25号开盘，现在已经卖了三分之二，是崔各庄区域目前的网红盘，售楼处在望京核心区。据说周六日去看房需要排号，要等20分钟左右才进得去。

【龙樾合玺】去年9月份取证，总共700多户，至今卖了60%。半个月前开启了看房预约制，自己去看房，走到门口也是要打电话预约才能进。

【和光悦府】去年9月份和今年1月份都取了预售证。7栋商品房住宅已经有四栋售罄了，房源也所剩不多。

【望京养云】盘子最小，共377套。去年年底开盘，下跃刚取证不久，还有五六套在售；部分楼栋还有一两套尾房，目前总在售房源不足十套。这个项目是政府持有20%的共有产权房项目，平均限价7.04万/平米。

位置

整体限价在8.8万元/平米。按照现有的规划，这个组团整体主要被规划为住宅区，还有两个地块30-L04和带配建的30-L05-01待出让。目前周边没有基础设施的建设，已出让地块中的商业主要靠建发养云。崔各庄“四兄弟”的楼盘销售说，待出让的两个地块中可能会有商业配建，但目前规自委公布的规划中还没确定，30-L07是防护绿地，30-L05-02是加油加气站。

来源：北京市规自委

道路条件

周边除了一条主路以外，全是待规划道路，基本要由房企代修。所以，崔各庄区域短期就不要迷信直线距离了，看房就老老实实开车去吧。这边现在的道路状况呢，可以举个例子：从和光悦府的售楼处到和光悦府项目，直线距离600多米，但是驾车要7公里，就是因为无论如何都要绕上机场高速。

再看，现行方案中从【和光悦府】到望京soho，要经过北京知名堵点——大山子。

从【和光悦府】到望京soho

京密快速路目前在规划中，如果京密快速路通了，可以绕到机场高速北侧，上京密高速，但怎么绕又是个大问题。现在看只能往北到顺义的北皋掉头，也就是说朝阳群众住这里进城上班的话，麻烦您先去趟顺义。这四个项目是改善型项目，总价在千万左右，它们的客户绝大部分都是有车一族。

尽管距离望京咫尺之遥，但崔各庄的“四兄弟”被机场高速及附近的铁路围困，3公里只是目测距离，等多少红绿灯才是现实。北有机场高速，南有环铁桥。拆是拆不动的，只能看规划局的同志怎么巧夺天工了。

除此之外，项目周边的道路也很值得关注。根据北京规自委官方给的规划图，目前该组团中待建的道路有南皋中路、东营南路、南皋北路、摩奇饮料厂东路、南皋中一路。

南皋北路，中央机动车道宽8米，设置双向两车道；

南皋中路（街）、南皋中一路，设置双向两车道，车行道宽12米。

截止至2021年12月，摩奇饮料厂东路和东营南路暂无实施计划。

配建

【晓风印月】地块配建最多，除了公厕、托老所、开闭站之外，将要以现房出售的5、8、11三栋楼挨着中小学校，正在售卖的期房楼栋1、2、3环绕着幼儿园，噪声情况需要注意。另外，这个盘里有接近一半会现房销售，价格可能会高于期房。

【龙樾合玺】地块内配建了2万平米的保障性租赁住房。

【和光悦府】配建2.2万平米的保障性租赁住房。

【望京养云】配建商业综合体共2.1万平米，包含办公和商业。目前已出让地块中唯一带商业综合体的，几乎是“全村的希望”。

交付标准

【晓风印月】精装修交付

【龙樾合玺】简装交付，但推荐升级精装修。

【和光悦府】工业化简装交付

【望京养云】简装交付，低能耗被动式住宅。

低能耗被动式住宅最明显的特点是没有集体供暖，用建筑本身保温隔热。如果需要暖气的话需要自采暖。这类住宅的建设是顺应新政策，北京在2022年将力争推荐低能耗建筑150万平方米。低能耗被动式住宅在北京已经有先例——密云首开国樾·天晟，但要到今年12月末才会交房。具体住起来怎么样，目前有不确定性。

可以看出，崔各庄“四兄弟”中只有【晓风印月】以精装修交付，其实反映了地价和开发商的利润情况。集中供地从去年延续到今年，土地市场经历了骤热骤冷的变故。除【晓风印月】外的三个楼盘都出让于去年一批次。36氪还记得，去年一批次供地中，崔各庄三块地都被竞到合理价格上限，又竞配建，开发商利润被一再压低，只能做到简装交付。【晓风印月】出让于今年一批次，这时候的北京土地市场，只能说是很稳定。

户型对比

【晓风印月】117平米

【龙樾合玺】125平米

【和光悦府】120平米

两个【望京养云】123平米户型

户型对比

崔各庄“四兄弟”的户型都是方正的“四叶草型”，除了望京养云有个三室一厅的户型外，其他户型做的也都是四居室，即便部分户型只有120平左右。【晓风印月】117平米户型和【龙樾合玺】的125户型布局几乎一模一样，只是龙樾合玺在入户门正对的墙面上做了储物空间。

中等面积产品做四居，是疫情后的人居趋势之一。人们开始逐渐意识到私密空间的重要性，哪怕空间并不大。在这些户型中，也有不少通过可拆除的墙板预留了一定的改造空间：比如【望京养云】123平米B户型和【龙樾合玺】125平米A户型中，可以把 小书房 和厨房打通，兼顾中西厨。

本周北京网签情况汇总：

经历过一轮疫情，北京房地产销售市场正在缓慢回暖，北京住建委公开数据显示，六月末无论一手房还是二手房市场，都已经迎来一波成交高峰。也有二手房市场中介对36氪表示，最近周六日的成交开始有回升的迹象，尤其是总价在1000万以上的房子。

本周一手房网签